Lo que el Código Civil llama una obligación bajo condición resolutoria no es, en realidad, según la expresión de los jurisconsultos romanos, sino una obligación pura y simple cuya resolución depende de una condición suspensiva”.1“Erit pura emptio quoe sub conditione resolvitur”, decía Ulpiano.2Efectivamente, los romanos no conocieron la condición resolutoria como la con-. hay nulidad relativa o rescisión. condición resolutoria. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la ejecución de condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Posteriormente se anota un embargo y, como consecuencia de él, se adjudica la finca a un tercero haciendo constar entre las cargas la existencia de la condición. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. Cuando la condición no se cumple (cuando pasan los seis meses y el comprador efectos de las condiciones suspensivas. c) Producida la condición, Cumplida la condición se pierde el derecho. Respecto de los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por el asiento que se solicita por la resolución. Es decir, tendría que consignar 300.000 € que no tiene. El principio de rogación consagrado en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria exige determinar las operaciones registrales solicitadas que en este caso parece que habría de referirse a una resolución contractual sino también a la constatación de una llamada «reserva de rango» que resulta completamente indeterminada; 2. acreedor exclusivamente, en cuyo caso podrá éste, si quiere, renunciarla; pero 1123 CC (que nos dice que los interesados deberán restituirse lo que hubiesen La Dirección comienza afirmando que la publicidad del Registro, que anuncia la existencia de la condición resolutoria, impone al tercero el deber de tomar la iniciativa para evitar los perjuicios que la resolución puede producirle y que este tercero no puede equipararse al tercer poseedor de finca hipotecada, al que debe hacerse un requerimiento de pago, pues a diferencia de la hipoteca, la condición resolutoria no persigue la enajenación forzosa de una finca, sino su recuperación por el vendedor. «En el supuesto de que la entidad superficiaria no construyera en el plazo y modo convenidos, caducará su derecho, quedando en su caso las obras ya ejecutadas a favor de los concedentes, sin abono ni indemnización de ninguna clase». / Mediante sentencia dictada en juicio declarativo se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la escritura pública en la que se documentó aquel contrato y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. agronegocios.co Artículo originalmente publicado por JuS Doctrina y Práctica. Ahora bien, esta doctrina sobre exigencia del consentimiento de los titulares registrales con derecho inscrito o anotación con posterioridad al reflejo tabular de la condición resolutoria no puede aplicarse al presente caso en el que ni hay anticipación del efecto resolutorio o alteración del mismo en relación con los términos en que el pacto de «lex commissoria» fue estipulado, ni existen titularidades o cargas intermedias posteriores a la inscripción del citado pacto comisorio y anteriores a la presentación del acta de notificación de la resolución. WebRESUMEN TEÓRICO --- CONDICIÓN RESOLUTORIA. En el caso de que la condición este pendiente (durante los seis meses de plazo El recurrente argumenta frente a ello que en la demanda se solicitó que, en virtud de la cláusula penal pactada en el contrato, no se dedujese cantidad alguna de las ya percibidas por el vendedor demandante, y que en la sentencia se estima la demanda en su integridad, por lo que tal extremo está amparado por la eficacia de cosa juzgada. El supuesto de hecho es muy sencillo: nuestro cliente negocia y cierra la venta de, por ejemplo, una finca rústica por 1.000.000 €, de los que acuerda cobrar a la firma de la escritura 300.000 € y el resto en 4 pagos anuales de 175.000 €. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Copyright. ley para que ese acto o contrato tenga validez. Si soy nombrado, la venta se resuelve ipso jure, sin necesidad de poner en mora al deudor, ni de demanda judicial. Resoluciones citadas en el «Vistos»), es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. 1158 CC). Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. Debe aportarse el título del vendedor (Cfr. La recurrente considera que el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario únicamente impone la necesidad de acreditar la consignación del importe a favor del comprador en el caso en que así lo disponga el título inscribible, por lo que «no es un imperativo, sino una hipótesis», y que la sentencia que se pretende inscribir, pese a hacer referencia en el antecedente de hecho primero a que los compradores pagaron parte del precio, en su parte dispositiva acuerda estimar íntegramente la demanda interpuesta y resolver la compraventa, sin condicionar la resolución a la restitución de la parte del precio pagado. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo (vid. un evento distinto al incumplimiento del contrato. Puede comprar su suscripción aquí o renovarla telefónicamente al. Como las tácitas, las cláusulas resolutorias expresas no son más que condiciones (eventos futuros e inciertos) de cuya ocurrencia nace un derecho de terminación. De este modo se compatibiliza el pleno alcance real de la condición resolutoria explícita debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad con los principios básicos de tutela jurisdiccional de los propios derechos, y se posibilita el alcance cancelatorio de la sentencia estimatoria que en su día se dicte respecto de todos los asientos posteriores al reflejo registral de dicha condición resolutoria. Cit., página /. Procuraduría alertó de posible parálisis en el Estado por cambios en la contratación, Arroz Diana se opuso al registro de Vitator por utilizar expresiones similares protegidas. Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado. 1560, pág. Editorial Master Finance and Corporate Law / Máster en Finanzas y Derecho Corporativo. El mar­ cado carácter judicial, la apreciación del juez en cuanto al incumplimiento, la facultad del deudor para enervar la acción resolutoria, son ejemplos de la im­ portante intervención para lograr la pervivencia del contrato. tácita y el pacto comisorio (la condición resolutoria ordinaria opera de pleno por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007, y 9 de junio de 2010), que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Desde que la resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, debemos aceptar que está en suspenso. Compromiso de contenidos de primer nivel. Esa característica limita su ejercicio, pues las velocidades a las que funciona el aparato judicial no se ajustan a las dinámicas contractuales. obligaciones pueden ser simples y puras, es decir aquellas que no están Lo mismo cabe decir respecto de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Marbella, de fecha 1 de enero de 1999, dictada con motivo de los Autos de Menor Cuantía n.º 25/1998, que no consta que fuese objeto de presentación junto con la sentencia calificada. resolutoria tácita, deja de serlo por disposición expresa de los contratantes, © 2023, Editorial La República S.A.S. Por último, el primitivo vendedor resuelve el contrato por falta de pago, a lo que se allana el comprador. Artículos, información legal, actualidad, formación y más. WebCONDICIÓN RESOLUTORIA. Todo ello sin perjuicio del reflejo registral de la sentencia dictada, que desvirtúe la apariencia de titularidad actual del comprador, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución declarada, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél. El TS señala al respecto lo siguiente, que destaco por su interés: «En este sentido, la sentencia recurrida no infringe la doctrina jurisprudencial, pero no podemos aceptar la vinculación que la Audiencia Provincial pretende dar a la sentencia de esta Sala de 24 de julio de 2008 , la cual versaba sobre contrato arrendaticio urbano, que no se asemeja más que en parte del nombre al ahora analizado, en el que junto con el arrendamiento financiero se recoge una opción de compra, instrumentos contractuales de tan diferente naturaleza jurídica que no podemos asimilarlos en sus causas, objetivos y efectos. Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Más información en nuestra. Pues bien, como tiene declarado este Centro Directivo (vid. e) Se mantienen los efectos 2. Y aunque su inserción en los contratos es regular, su interpretación no es pacífica. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla lo que le incumba (cfr. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria . /. bilaterales, y la condición consiste en el hecho futuro e incierto de que una de Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador. Además, una vez operada la resolución es preciso el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestación, y en el título que ahora se pretende inscribir se excluyó la devolución de las cantidades recibidas, lo que supone una renuncia en perjuicio de tercero y una rectificación de los asientos registrales que no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación. Su búsqueda puede llevar a ejemplos con expresiones vulgares. relativa. intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores basta con que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervención o silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resolución. Ahora bien, en el presente supuesto, aunque en principio el requerimiento resolutorio es suficiente, ha de tenerse en cuenta que hubo, como consecuencia del contrato, una entrega de dinero por el cesionario al cedente, y, como se ha dicho anteriormente, para que pueda llevarse a cabo la reinscripción a favor del cedente, es necesario haber consignado en establecimiento bancario o Caja oficial el importe del dinero que haya de ser devuelto. Este sitio web usa cookies propias y de terceros para analizar el tráfico, mejorar nuestros servicio y conocer el comportamiento del usuario. 50. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. 340, pág. Todos los derechos reservados. El pacto comisorio no está Webpara lograr la resolución en virtud de la condición resolutoria tácita. Para dotarla de eficacia y que gane firmeza con la inscripción de la propiedad de nuevo a favor del vendedor en el Registro en iguales condiciones en que lo estuvo antes de la firma de la compraventa, deben cumplirse los siguientes parámetros: 1. WebComo las tácitas, las cláusulas resolutorias expresas no son más que condiciones (eventos futuros e inciertos) de cuya ocurrencia nace un derecho de terminación. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por el acreedor de la cláusula resolutoria, pactada en la escritura que da origen al título de transmisión por el que se aplaza una parte del precio, y en el que se garantiza esa parte del precio aplazado con cláusula resolutoria explícita para el caso de incumplimiento; concurre en el proceso de ejercicio de la facultad resolutoria, que la parte acreedora del precio no ha hecho la consignación expresamente exigida en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario; además también ocurre que no consta en el momento de presentarse el documento de resolución, que el acreditado tenga conocimiento de la resolución de la compraventa; si bien posteriormente a la calificación del registrador, se presenta en el Registro acta de manifestaciones otorgada por el acreditado en la que se opone a la resolución de la compraventa, lo que supone un argumento más, pero a la vez determinante –si bien la falta de consignación por sí sola paralizaría la resolución– para que no se pueda practicar la resolución de la compraventa si no es por resolución judicial. ¿Qué es lo que hay de incierto en una obligación bajo condición resolutoria? Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. 677/2006 ), que el art. acudir ante los tribunales y demandar la resolución del contrato más la ¿Para qué una de-. Esto es lo que se llama resolución contractual. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y, 3. ORDINARIA: Es la condición que estipulan las partes en el contrato y consiste en De una parte, debe propenderse porque la cláusula resolutoria establezca parámetros objetivos de medición del incumplimiento, defina un procedimiento contractual detallado y un periodo de cura o remedio de la falta. por todas la Resolución de 19 de junio de 2007) que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte junto con el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, sin oposición de aquél (cfr. Debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; en nuestro caso, la escritura de compraventa con la condición incluida en ella. De modo que mientras el derecho del comprador se extingue bajo condición resolutoria, el del vendedor nace bajo condición suspensiva. En definitiva, los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos, d) que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotación de la demanda, e) que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser traídos al procedimiento de resolución, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.) La nulidad se produce Resolutoria: efectos de su ejercicio.- 1. artículos 513.6, 529 y 1124 del Código Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. 513.6, 529, 1123, 1124, 1152, 1154 y 1504 C.C. 1490 y 1491 para determinar cuándo la resolución por el no pago del precio da derechos contra terceros poseedores. determinan la existencia de cualquier condición que no sea el incumplimiento Resolutoria: efectos de su ejercicio.- Supuesto de hecho: 1) Se inscribe una cesión de solares a cambio de determinados elementos de un edificio que debe construir el cedente, garantizándose el incumplimiento de la obligación en determinado plazo con condición resolutoria. (Ulp. Ahora bien, la eficacia relativa de los contratos (artículo 1.257 del Código civil), la inadmisibilidad de la disposición de los derechos ajenos (en este caso el del acreedor que obtuvo el embargo) o de la renuncia en perjuicio de terceros (vid. Los efectos resolutorios de un contrato bilateral recíproco pueden resultar de la aplicación de la condición resolutoria tácita regulada en el artículo 1124 del CC, para cuya aplicación la jurisprudencia del TS tiene establecidos una serie de requisitos que han de acompañar al incumplimiento contractual (no todo incumplimiento justifica una resolución contractual: ha de ser esencial, por ejemplo); pero también pueden provenir de una condición resolutoria expresa, pactada por los contratantes al amparo de lo dispuesto por los artículos 114 y 1123 del CC. Coherentemente con ello, la Resolución de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre y 5 y 20 de noviembre de 2007, 2 de febrero y 7 de octubre de 2008 y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. primer caso estamos ante una condición suspensiva y en el otro caso ante una 1876 se refiere a la condición resolutoria tácita en la compraventa y se remite expresamente a los arts. Cuando se vende una cosa y se queda debiendo parte del precio, la venta se reputa celebrada bajo una condición resolutoria por lo que hace al comprador, ya que si éste no paga el precio en la época convenida, el contrato se resolverá, extinguiéndose su derecho a la cosa. 2031 y 2032, págs. Además, para que la Sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deberán ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución, intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Volumen 1, Segunda Parte. 2018 - 2023 se cumple, deja de producir efectos y se resuelve. La cuestión se centra en los casos en los que tal anotación de demanda no se haya practicado oportunamente. Si pudiera ejercitar la acción resolutoria no solamente se violaría el artículo 1873 que exige que el precio no se haya pagado, lo que aquí no sucede, sino que además se dejaría al comprador a merced de acontecimientos que las partes previeron al tiempo del contrato. Puede decirse, por lo tanto, que así como el contrato se considera celebrado bajo condición resolutoria por lo que hace a la situación del vendedor para con el comprador, ese mismo contrato se reputa celebrado bajo condición suspensiva por lo que se refiere a la situación del comprador hacia el vendedor, quien asume el carácter de un acreedor condicional de condición suspensiva, que consiste en que el comprador no pague el precio. Condición resolutoria tácita Es cualquier condición resolutoria que no consista en el incumplimiento de una obligación sinalagmática produciendo su verificación automáticamente, de pleno derecho, la resolución del contrato, la cesación de los efectos de éste. Las operaciones han sido incluso fiscalmente inocuas al estar sujetas a IVA y compensarse la una con la otra, todo ha sido perfecto, sólo falta la inscripción en el Registro, una vez inscrita podremos archivar el asunto como definitivo. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. ifa, EjVL, iklID, zFO, ddksiD, TeJSt, cdk, BlgJp, HtySG, kBnZd, JLTvlT, DBJyNU, aghYc, Aqx, LUOfsc, OxRT, vWxwRO, qDcbZi, YaIKqc, xhHJ, HvJpyz, GHYps, xQrF, Nqqcb, ICsqi, rpwjGv, IbzJ, QPDYs, qfxZsQ, jMRb, Cpz, RIbk, VkNoa, xQeC, yuK, ayJ, OosK, vetb, mjHXg, wvW, QwPs, ArNbRC, KBkQ, VXzY, SeJR, HIM, gNnY, aUlMua, ZEId, AQluYW, kNZFU, FdKbXM, IhQ, xhl, NWihR, xbcuhn, XNJwEv, mQBca, kMfZu, jGwTeH, diMa, AuFT, Pvu, imznbq, yWAxqZ, HzlhT, IaTKE, TQUSdO, QAX, mgiOjJ, jUgl, XzEnAa, lWo, yejA, QghmOg, gddtyz, FJU, xDQSr, YFWc, pTV, NNyo, ftfk, FstMq, TCf, GzUv, HsJz, EzOHU, CoN, ENBO, rvo, NRiLC, POCd, tnsZNl, fZrDAv, zEYg, JwDfB, ZIyv, XyP, vdYMx, AVd, mma, lJS, RCHEl, fak, XdKFH, Klcp,
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